Natal-RN, Janeiro/2010
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part-hotel ou simplesmente hotel-residência tornou-se um dos símbolos da expansão imobiliária em Natal nestes últimos anos visto importante volume de projetos registrados e alvarás concedidos pela Prefeitura para um "novo" formato de imóvel que, reconhecidamente com a chegada de turistas internacionais, passou a ser um investimento rentável para empresas locais – mas também para várias empresas de capital internacional –, sobretudo para aquelas que buscam nos compradores europeus seu público-alvo. Em apenas três anos, entre 2007 e 2009, foram licenciadas (de acordo com alvarás expedidos) 5.462 unidades habitacionais caracterizadas exclusivamente enquanto apart-hotel; com uma concentração indiscutível de 2/3 das habitações no bairro privilegiado na "conquista" dos estrangeiros, Ponta Negra. Este documento traz à discussão algumas informações recentes deste novo panorama do investimento imobiliário em Natal, dando seqüência ao trabalho inicial destes documentos do perfil Observatório do Rio Grande do Norte, apresentando e divulgando aspectos sócio-econômicos de nosso Estado.
APART-HOTEL: UMA NOVA TENDÊNCIA EM NATAL?
A expansão do turismo no Rio Grande do Norte trouxe algumas práticas inovadoras na economia local desde a formatação dos hotéis, a criação de resorts de alto luxos ou agências de turismo bilíngües, à comercialização de produtos adaptados ao novo público consumidor. Uma dessas práticas teve reflexo direto e imediato sobre a configuração urbanística de Natal gerando uma nova onda de especulação e/ou valorização imobiliária. Foi justamente a Capital do Estado, no âmbito de novos empreendimentos, que mais rapidamente modificou-se o perfil das construções, entre "espigões" e prédios com vários apartamentos.
Dentre as principais novidades estão os inúmeros apart-hotéis.
Apart-hotel tornou-se sinônimo de inovação no meio empresarial da construção civil e das imobiliárias; certamente nada de inovador quanto ao conceito (conhecido em Natal, também em função dos flats), nem quanto ao perfil do comprador-investidor, nem mesmo quanto aos critérios de promoção. Mas, inovador pela quantidade expressiva de novo empreendimentos licenciados e registrados na Capital nos últimos anos.
É nítida a valorização destes novos empreendimentos quando observamos, por exemplo, o número de licenciamentos concedidos pela Prefeitura de Natal no triênio 2007/2009. Observa-se, no Gráfico 1, a seguir, que o maior número de licenciamentos ocorreu no ano de 2008, equivalentes a soma dos alvarás expedidos em 2007 e em 2009 (nas avaliações utilizadas nesta pesquisa foram desconsiderados os projetos identificados, pela Semurb, com utilidades mistas – tais "apart-hotel/comercial" e "apart-hotel/residencial multifamiliar" – mantendo-se, portanto, tão-somente as propostas de empreendimentos apresentados aos poder público municipal em sua totalidade na condição de apart-hotel):
GRÁFICO 1 – APART-HOTEL: UNIDADES HABITACIONAIS DE ACORDO COM ALVARÁS EXPEDIDOS PELA PREFEITURA DE NATAL ENTRE 2007 E 2009
NOTA: elaboração própria/imóveis destinados exclusivamente para apart-hotel
FONTE: Prefeitura de Natal/Semurb
É válido destacar que, de acordo com a legislação municipal, não há distinção entre apart-hotel ou flat, todos caracterizados (Lei nº 4.566/92), na verdade, enquanto hotel-residência:
"Art. 1º - Entende-se por Hotel-Residência o estabelecimento cujas unidades de hospedagem (UHs) seja [sic] exclusivamente da espécie apartamento residência, constituídas por no mínimo, sala equipada com área para o preparo de alimentos, quarto e instalação sanitária, explorado ou administrado, total ou parcialmente, por uma única empresa para a atividade hoteleira, independentemente da razão social ou nome fantasia de que se utilize, tais como Apart-Hotel, Flat-Service, ou Residence-Service."
Mas, segundo a Embratur, em seu "Regulamento geral de meios de hospedagem", não há definição própria para tais empreendimentos, distinguindo-se, no entanto, das demais edificações por sua característica voltada para hóspedes ou moradores temporários (ainda que por longos períodos); os apart-hotéis, para a Embratur, constituem-se em meios de hospedagem tanto quanto os hotéis, pousadas, campings etc. No entanto, a característica exclusiva para uso enquanto opção para turistas não é a mesma da Lei municipal nº 4.566/92 que, de acordo com sua ementa, "regulamenta a caracterização, prescrições e usos de Hotel-Residência", e permite, no âmbito desta prescrição, a chamada alternância entre atividades de hospedagem e de uso residencial:
"Art. 1º...
§ 1º - O estabelecimento descrito no caput deste artigo poderá dispor de unidade de hospedagem (UHs) de propriedade individualizada, cedidas ou não, para a exploração ou administração hoteleira, porém, todas as áreas e dependências sociais do estabelecimento serão comuns aos hóspedes e residentes.
§ 2º - Admite-se que as unidades de hospedagem (UHs) possam atender, alternadamente as atividades de hospedagem e uso residencial." (grifo nosso)
Mais adiante, neste mesmo dispositivo, o legislador definiu as condições básicas do apart-hotel:
"Art. 3º. Além das unidades de hospedagem, o Hotel-Residência deverá possuir, ainda, no mínimo, espaço para:
I – hall, recepção ou espera;
II – instalações sanitárias para os funcionários;
III – administração;
IV – lavanderia;
V – depósito ou almoxarifado;
VI – guarda valores e bagagem;
VII – lazer e recreação; e
VIII – estacionamento."
Independentemente da condição quanto à definição legal, os mercados imobiliário e turístico têm plena visão quanto ao público-alvo interessado em adquirir e/ou investir em um apart-hotel: são pessoas ou famílias que buscam um conforto diferenciado de hotéis, com serviços domésticos de relativa praticidade/facilidade e sem pagamento de tarifas de serviço, que também visam uma permanência mais prolongada na cidade (superior a sete ou quinze dias, de acordo com opinião de alguns especialistas), mas também que buscam, em função do valor aplicado, retorno mais freqüente e mais duradouro à cidade; em síntese, o comprador de um apart-hotel sente uma maior aproximação com a cidade/país visitado e cria um laço mais estreito de ambientação e interesse pela cultura ou economia local.
Desta forma, é possível estabelecer uma distinção entre dois públicos compradores de apart-hotel: aquele mais engajado com a cidade/país, em que a compra torna-se realmente uma segunda residência e, do outro lado, aquele interessado em desfrutar de seu novo imóvel, mas que pretende utilizá-lo mais enquanto investimento, colocando-o a disposição para locação quando não estiver em uso (neste caso, alterando até mesmo suas datas de viagem em função dos períodos: alta estação preferencialmente com foco na locação; baixa/média estações para uso próprio).
É nesse perfil que Natal tem centrado parte da estratégia de atração de novos investidor, ou seja, destinar esforços para formalização de investimentos estrangeiros também em projetos classificados oficialmente como apart-hotel. Basta verificar a concentração espacial dessas novas construções para constatar o público-alvo privilegiado: turistas europeus que chegam ao Rio Grande do Norte pela Capital.
A GEOGRAFIA DOS APART-HOTÉIS EM NATAL
As 5.462 unidades habitacionais programadas e oficialmente aprovadas no triênio 2007/2009 em Natal estão bastante concentradas em bairros de maior poder aquisitivo ou em destinos mais procurados por turistas, nacionais ou internacionais. A Tabela 1, em seguida, vem apresentar a evolução, ano a ano, e sua distribuição geográfica em Natal:
TABELA 1 – APART-HOTEL: UNIDADES HABITACIONAIS DE ACORDO COM ALVARÁS EXPEDIDOS PELA PREFEITURA DE NATAL ENTRE 2007 E 2009
| BAIRRO | 2007 | 2008 | 2009 | TOTAL 2007/2009 | PARTICI PAÇÃO |
| Candelária | 66 | 296 | 306 | 668 | 12,2 % |
| Capim Macio | 146 | 59 | -- | 205 | 3,8 % |
| Lagoa Nova | 132 | -- | -- | 132 | 2,4 % |
| Neópolis | 88 | -- | -- | 88 | 1,6 % |
| Petrópolis | 178 | 57 | -- | 235 | 4,3 % |
| Ponta Negra | 192 | 1.724 | 1.617 | 3.533 | 64,7 % |
| Tirol | -- | 601 | -- | 601 | 11,0 % |
| Total | 802 | 2.737 | 1.923 | 5.462 | 100,0 % |
NOTA: elaboração própria/imóveis destinados exclusivamente para apart-hotel
FONTE: Prefeitura de Natal/Semurb
GRÁFICO 2 – APART-HOTEL: UNIDADES HABITACIONAIS, NOS BAIRROS, EM NATAL ENTRE 2007 E 2009
NOTA: elaboração própria/imóveis destinados exclusivamente para apart-hotel
FONTE: Prefeitura de Natal/Semurb
Sete bairros são os únicos registrados com alvará de construção legalizados na Capital com uma concentração de quase 2/3 no bairro de Ponta Negra, área da cidade bastante flexibilizada em sua ocupação com a presença de brasileiros e de turistas internacionais; é, sem dúvida, o ponto de maior atratividade para os turistas estrangeiros no Rio Grande do Norte, dividindo as atenções com a praia de Pipa.
É, portanto, natural conseqüência que os principais projetos de apart-hotel destinados a investidores internacionais estejam identificados com o bairro de Ponta Negra. Curiosamente, nestes três anos, apenas de forma pontual os bairros de Lagoa Nova, Neópolis e Tirol aparecem nessas estatísticas. E somente Candelária, além de Ponta Negra, foi objeto de registro de empreendimentos classificados como apart-hotet nos três anos avaliados (2007 a 2009). No total foram 89 projetos aprovados pela Secretaria Municipal de Urbanismo de Natal para o bairro de Ponta Negra contrapondo-se, por exemplo, a um único projeto no bairro de Neópolis, a saber, um prédio com 23 andares e 88 apartamentos, numa área de 5,8 mil m2, de acordo com o alvará expedido no ano de 2007.
A desigualdade espacial na escolha dos bairros para investimentos em apart-hotel é ainda mais nítida quando avaliamos a divisão da cidade em suas quatro regiões administrativas: as Zona Norte e a Zona Oeste simplesmente não constam desse "mapa imobiliário". São, conforme exposto no Gráfico 2 seguinte, a Zona Sul e a Zona Leste os únicos destinos desses novos projetos imobiliários:
GRÁFICO 3 – APART-HOTEL: DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DAS UNIDADES HABITACIONAIS EM NATAL ENTRE 2007 E 2009 (POR REGIÃO ADMINISTRATIVA)
NOTA: elaboração própria/imóveis destinados exclusivamente para apart-hotel
FONTE: Prefeitura de Natal/Semurb
Zona Sul:
Petrópolis
Tirol
Zona Leste:
Candelária
Capim Macio
Lagoa Nova
Neópolis
Ponta Negra
2009: UMA NOVA ADEQUAÇÃO PARA OS APART-HOTÉIS
No primeiro quadrimestre de 2009 a Prefeitura modificou a condição então vigente para apreciação e, sobretudo, para utilização dos projetos de apart-hotéis em Natal. O Decreto nº 8.688, de 6 de abril, trouxe importantes modificações diante da nova realidade econômica derivada da crise financeira internacional do final de 2008; de fato, a partir de então houve uma forte redução no fluxo de turistas internacionais no Estado (vide pesquisa anterior deste Observatório: "O fluxo turístico no Rio Grande do Norte: vôos domésticos e internacionais") e, numa relação direta, diminuição do interesse em investimentos fixos e aquisição de imóveis por parte dos estrangeiros. Os projetos aprovados "no papel", cumprindo a primeira formalidade para o lançamento imobiliário do empreendimento, viram-se mais distantes da realidade e até mesmo os imóveis em fase de comercialização sofreram redução em termos de procura e de novas aquisições.
O mercado imobiliário em Natal e em todo o Rio Grande do Norte, já a partir do último trimestre de 2008, antecipava um retrocesso em captação de novos investimentos e suspensão de projetos já iniciados. Especulava-se, ainda, que a fuga do capital estrangeiro no Estado ou pelo menos a interrupção do fluxo contínuo de divisas poderia trazer graves conseqüências para o setor e causar uma forte retração na geração de novos empregos; hoje, mais de um ano após o 15 de setembro de 2008, constata-se, realmente, uma diminuição de turistas internacionais e uma menor entrada de novos capitais do exterior mas, certamente, uma diminuição aquém da perspectiva mais negativa projetada (na verdade, no Brasil quanto no Rio Grande do Norte, oscilamos entre a tsunami e a "marolinha").
O Decreto nº 8.688/09 trazia a seguinte redação, em seu artigo 1º:
"Art. 1º. É permitido ao empreendedor requerer a alteração na classificação do uso do empreendimento do tipo Hotel-Residência ou similar para fins residenciais, com alvará de construção válido, desde que obedecidas as demais prescrições urbanísticas da legislação em vigor à data do requerimento da licença original, e respeitado o limite de área construída estabelecido no respectivo alvará.
§ 1º – Caso a obra não tenha sido iniciada, o requerimento para alteração do uso do empreendimento deverá ser protocolado na Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo - SEMURB, no prazo de validade do alvará, estabelecido no artigo 26 da Lei Complementar nº 055/2004.
§ 2º – Caso a obra tenha sido iniciada, o requerimento para alteração do uso do empreendimento deverá ser protocolado na Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo - SEMURB, nos termos do artigo 28 da Lei Complementar nº 055/2004, até o dia 30 de dezembro de 2009."
É passível, então, que este quadro seja modificado considerando o parágrafo segundo que concedia prazo mais estendido para alteração do perfil, no caso de obras já iniciadas. Entretanto, de acordo com as informações no sítio da Semurb, não é possível identificar quais processos sofreram mudanças após a edição deste Decreto: não há menção expressa, para os alvarás concedidos antes desta norma jurídica, quanto a eventual solicitação formal nem também para aqueles expedidos após o mês de abril de 2009, se os alvarás residenciais concedidos já foram modificados entre o início do processo e sua conclusão e apreciação técnica. Em outras palavras, o quadro de informações disponibilizado no sítio da Secretaria não permite avaliar expressamente o real impacto desta medida.
Digno também de destacar que, independentemente da qualificação técnica do projeto, entre apart-hotel de uso estritamente comercial e habitação de uso estritamente residencial, o mercado, composto pelos compradores de imóveis, nem sempre viam na distinção técnica diferença significativa para a escolha do apartamento ou do meio de hospedagem; quanto aos preços praticados, não parecia também haver nítida distinção entre um e outro lançamento imobiliário.
Independentemente da condição real de utilização do imóvel ou de sua publicidade na mídia local e nos sítios de empresas estrangeiras intermediadoras de projetos, estavam mais enaltecidos o projeto arquitetônico, a sua localização, o retorno financeiro do investimento, a infra-estrutura de cada ambiente etc, do que propriamente a condição técnica do projeto, entre apart-hotel e simplesmente um prédio residencial.
O fato é que apart-hotéis revelaram-se uma ótima oportunidade de investimento com vantagens para todos os segmentos econômicos, do aquecimento na construção civil, da promoção imobiliária, da divulgação e da atração de novos turistas e investidores, como também na geração de empregos e renda além, claro, da inquestionável receita tributária aos cofres públicos em todas as esferas, do federal (imposto de renda ou transferência de moeda estrangeira), do estadual (ICMS decorrente da aquisição de matérias-primas) e do municipal (ISS ou IPTU com os novos empreendimentos na Capital). Veja, a seguir, na Tabela 2, os nove maiores projetos legalizados com suas respectivas capacidades construtivas em Natal:
TABELA 2 – PRINCIPAIS PROJETOS DE APART-HOTEL, EM UNIDADES HABITACIONAIS, EM NATAL ENTRE 2007 E 2009
| UNIDADES | PAVIMENTOS | BAIRRO | ANO DE EXPEDIÇÃO DO ALVARÁ | ANO DE REGISTRO PROCESSO | ÁREA TOTAL (M2) |
| 278 | 32 | Candelária | 2009 | 2008 | 25.413,13 |
| 296 | 19 | Candelária | 2008 | 2008 | 23.367,27 |
| 290 | 32 | Tirol | 2008 | 2008 | 23.787,96 |
| 170 | 37 | Tirol | 2008 | 2007 | 16.995,65 |
| 134 | 27 | Ponta Negra | 2008 | 2008 | 11.938,42 |
| 128 | 21 | Petrópolis | 2007 | 2007 | 13.557,49 |
| 122 | 21 | Ponta Negra | 2008 | 2007 | 6.233,04 |
| 118 | 10 | Ponta Negra | 2008 | 2007 | 11.693,06 |
| 110 | 8 | Ponta Negra | 2009 | 2007 | 9.012,11 |
NOTA 1: elaboração própria/imóveis destinados exclusivamente para apart-hotel
NOTA 2: ano de expedição do alvará
NOTA 3: considerados apenas os projetos registrados exclusivamente como apart-hotel
FONTE: Prefeitura de Natal/Semurb
Os projetos de apart-hotel se apresentaram pouca variação quanto à sua localização, diferentemente acontece com o porte de cada empreendimento, alguns mais reduzidos (por exemplo: Candelária, com 13 unidades habitacionais, Ponta Negra, com 8, 12 ou 15 unidades habitacionais etc), outros de maior porte, demonstrando uma capacidade de absorção do mercado menos uniforme, variando entre projetos mais modestos a grandes estruturas que devem marcar a paisagem natalense
Ponta Negra, apesar de maior destinação em termos de unidades habitacionais (3.533 unidades habitacionais, cf. Tabela 1), aparece somente com o quinto maior empreendimento programado para apart-hotel, com suas 128 unidades habitacionais e 21 pavimentos (há projetos maiores, em quantidade de pavimentos no bairro, 34 ou 37, por exemplo, mas com destinos "mistos", isto é, comercial e residencial ao mesmo tempo, sendo impossível avaliar a distribuição desta divisão apenas pela identificação do alvará expedido; por isso, então, não foram aqui considerados).
Candelária, com os dois principais projetos de apartamentos previstos – ambos datados de 2008 – estão também caracterizados entre as maiores áreas destinadas para apart-hotel. E com apenas esses dois alvarás, somando 574 unidades habitacionais, representa mais de 85% do total indicado para o bairro (são 668 unidades previstas nos alvarás de 2007 a 2009; vide Tabela 1).
CONCLUSÃO
Natal é um dos destinos privilegiados do turismo internacional do Nordeste apesar da queda recente do fluxo de passageiros no Estado. Entretanto, a regularidade e o crescimento contínuo no início da década, com a projeção crescente dos destinos Natal e Pipa, por excelência, na Europa, trouxeram diferentes transformações na cultura e na economia local. Uma delas, certamente, foi a adequação da infra-estrutura imobiliária, com novos paisagismos, com valorização e especulação imobiliária, mas também com um novo perfil das incorporadoras, tanto nacionais quanto internacionais: Natal teve um crescimento surpreendente na implantação de um novo tipo de oferta de meios de hospedagem – mas também de residências novas –, os chamados apart-hotéis.
Os dados aqui levantados, de acordo com informações oficiais da Semurb, mostram que, apesar da crise financeira deflagrada no final 2008, o número de unidades habitacionais previstas em 2009 (ainda que em queda) é 140% superior ao programado em 2007, período em que ninguém poderia imaginar uma retração tão iminente do consumo mundial nem mesmo uma diminuição do turismo internacional em nosso Estado.
A configuração clássica destes projetos traduz a mesma ocupação temporária dos turistas em Natal, a saber, a preferência pelo bairro de Ponta Negra que torna-se cada vez mais internacional com os bares e restaurantes típicos, a proliferação de pousadas e, mais recentemente, a construção de apart-hotéis; a serem efetivamente ocupados em sua maioria por estrangeiros, fará com que este ciclo econômico reproduza-se cada vez mais aceleradamente embora a depender, evidentemente, da retomada da economia global e de mais turistas no Rio Grande do Norte.
São 5.462 unidades habitacionais em apart-hotéis programadas entre 2007 e 2009 em Natal para apenas sete bairros. Erguidas e comercializadas trarão uma nova ocupação espacial da cidade, uma nova geografia de uma Capital que soube cada vez mais adaptar-se a uma nova realidade: Natal – e o Rio Grande do Norte – estão mais integrados aos efeitos da globalização.
REFERÊNCIAS
Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (www.abih.com.br)
Associação Brasileira daS Normas Técnicas (www.abnt.org.br)
Embratur-Instituto Brasileiro de Turismo (www.embratur.gov.br)
Ministério do Turismo (www.turismo.gov.br)
Prefeitura de Natal (www.natal.rn.gov.br)
Instrumentos de ordenamento urbano de Natal – Prefeitura de Natal
Regulamento geral dos meios de hospedagem – Embratur
